r.risnoveanu6

ACTIUNE IN PRETENTII-NEINDEPLINIREA OBLIGATIEI DE A FACE IZVORATE DIN ANTECONTRACT-ACORDAREA DAUNELOR-INTERESE PENTRU NEEXECUTAREA OBLIGATIEI ASUMATE.
(art.969, art.1073, art.1075 C.civ)
Ca promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, antecontractul autentificat sub nr.4066/24.08.2005 de către BNP Nemesis, astfel cum acesta a fost precizat prin actul adiţional autentificat sub nr.4622/06.09.2005 de către acelaşi birou notarial, constituie o manifestare de voinţă făcută de către ambele părţi cu intenţia de a produce efecte juridice, creând drepturi şi obligaţii în patrimoniul fiecăreia din părţi.
Interpretarea reiese, aşadar, şi din aceea că părţile au înţeles să precizeze conţinutul antecontractului încheiat în 24.08.2005 printr-un act adiţional din 06.09.2005, astfel încât voinţa reală a părţilor a fost exprimată prin acest din urma act.
Faţă de acest fapt, instanţa constată că rămâne irelevantă data obţinerii împrumutului de la BCR de către reclamanţi, fiind ulterioară datei de 24.10.2005, atât timp cât părţile au luat în calcul şi posibilitatea de a perfecta actul de vânzare-cumpărare în forma autentica şi după 24.10.2005, iar după această dată pârâta a înstrăinat apartamentul său către alte persoane, astfel cum a recunoscut prin răspunsul la întrebarea nr.10, devenind incidentă clauza stipulată în antecontract şi reiterată în actul adiţional: „în cazul în care eu, promitenta vânzătoare mă voi răzgândi, sunt de acord să restitui promitenţilor cumpărători avansul primit”,
Astfel, pentru toate considerentele evocate anterior, instanţa va admite în parte acţiunea astfel cum a fost precizată, urmând a obliga pârâta la plata către reclamanţi a sumei (...) reprezentând contravaloarea avansului achitat conform antecontractului de vânzare-cumpărare (...) şi actului adiţional (...).
(Judecatoria sectorului nr.5, Bucuresti,
s.civ. nr.451/25.01.2007)
Dosar nr. 17096/302/2005 (Număr în format vechi 16372/2005)
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA SECTORULUI 5 BUCUREŞTI-SECŢIA a II-a CIVILĂ
Sentinţa civilă nr. 451
Şedinţa publică de la 25 ianuarie 2007
Instanţa constituită din:
PREŞEDINTE
GREFIER
     
Pe rol pronunţarea asupra cauzei civile de faţă privind pe reclamanţii A.C., A.M., pe pârâta S.S. şi pe chemata în garanţie SC N.S.C. SRL, având ca obiect pretenţii civile.
Dezbaterile în fond şi susţinerile părţilor au avut loc în şedinţa publică de la data de 18.01.2007, care face corp comun cu prezenta, când instanţa având nevoie de timp pentru a delibera amânat pronunţarea la data de 25.01.2007, hotărând următoarele:

INSTANŢA
Deliberând asupra cauzei civile de faţă,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti la data de 07.12.2005 reclamanţii A.C. şi A.M. au chemat în judecată pe pârâta S.S., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să oblige pârâta la restituirea sumei de 15.00 euro, precum şi la plata sumei de 1.500 euro cu titlu de daune interese, ca urmare a neexecutării obligaţiei stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.4066/28.08.2005, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că pârâta s-a obligat să vândă prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.4066/24.08.2005, apartamentul nr.51, situat în Bucureşti, Calea Rahovei, nr.229, bl. B, sc. B, et.6, sector 5, la preţul de 26.500 euro.
S-a arătat că în baza acestui antecontract reclamanţii au achitat cu titlu de avans suma de 10.500 euro la data de 24.08.2005, iar ulterior la data de 06.09.2005, prin actul adiţional nr.4622, însă 4.500 euro.
S-a mai arătat că ulterior încheierii antecontractului, pârâta s-a arătat a fi de rea-credinţă, în sensul că, pe lângă faptul că nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, înstrăinând imobilul unei alte persoane, nu a restituit nici măcar suma acordată, cu titlu de avans.
În drept au fost invocate prevederile art.1073 C.civ.
În dovedire, au fost depuse la dosar în fotocopie, următoarele înscrisuri: contractul de comision nr.6/2005, contractul de credit bancar pentru persoane fizice nr. PF 467/03.11.2005, act adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4066/24.08.2005 de Biroul Notarial Public NEMESIS, încheiere de autentificare nr.4622/06.09.2005, antecontractul de vânzare-cumpărare, precontract de vânzare-cumpărare, contract de exclusivitate nr.6/2005, proces-verbal de predare-primire.
La data de 28.09.2006 s-a depus la dosar prin serviciul registratură întâmpinare formulată de pârâta Spilcă Ştefana prin care solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată, invocând faptul că nu a primit banii ce constituiau avansul şi că există culpa reclamanţilor pentru neîncheierea contractului.
La data de 02.10.2006 s-a depus la dosar prin serviciul registratură cerere de chemare în garanţie a SC N.S.C SRL – AGENŢIE IMOBILIARĂ, formulată de pârâta Spilcă Ştefana, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună obligarea acesteia la plata tuturor pretenţiilor solicitate, prin cererea principală, de reclamanţii A.C. şi Andrei Maria.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 24.08.2005 intre reclamanţi, pe de o parte, în calitate de promitenţi-cumpărători, şi parata, de cealaltă parte, în calitate de promitenta-cumpărătoare, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4066 de către BNP Nemesis. în baza acestuia, pârâta s-a obligat să vândă reclamanţilor apartamentul nr.51 situat în Bucureşti, Calea Rahovei nr.299, bl. B, sc. B, et.6, sector 5, compus din 2 camere de locuit şi dependinţe, în suprafaţă utilă de 40,26 mp şi cotă indiviză de 1,08% din suprafaţa de folosinţă comună a imobilului.
Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 26.500 euro, din care pârâta a primit, cu titlu de avans suma de 10.500 euro la data de 24.08.2005, suma de 4.500 euro urmând a fi achitată la data de 20.09.2005. În ceea ce priveşte diferenţa de 11.500 euro, aceasta urma să fie achitată de către reclamanţi din împrumutul ce le va fi fost acordat acestora de către BCR SA – Sucursala sector 1 – Agenţia Dinicu Golescu, după perfectarea actului de vânzare-cumpărare şi a ipotecii şi după intabularea lor în cartea funciară şi depunerea la bancă a extrasului de carte funciară care atestă înscrierea ipotecii, dar nu mai târziu de 24.10.2005.
Ulterior, la 06.09.2005, părţile au încheiat un act adiţional la antecontractul anterior menţionat, autentificat sub nr.4622 de către BNP Nemesis, în care au arătat că precizează faptul că pârâta a primit de la reclamanţi, cu titlu de avans, suma de 10.500 euro, conform respectivului antecontract de vânzare-cumpărare, suma de 4.500 euro, conform prezentului act adiţional, o altă sumă de 4.500 euro se va achita la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 24.10.2005, iar restul de 7.000 euro urmau să fie achitaţi din împrumutul ce le va fi fost acordat acestora de către BCR SA – Sucursala sector 1 – Agenţia Dinicu Golescu, după perfectarea actului de vânzare-cumpărare şi a ipotecii şi după intabularea lor în cartea funciară şi depunerea la bancă a extrasului de carte funciară care atestă înscrierea ipotecii.
Contractul de credit bancar a fost încheiat de reclamanţi cu BCR SA la data 03.11.2005, sub nr.PF467, creditul fiind în sumă de 9340 euro, pe o perioadă de 240 luni.
Ca promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, antecontractul autentificat sub nr.4066/24.08.2005 de către BNP Nemesis, astfel cum acesta a fost precizat prin actul adiţional autentificat sub nr.4622/06.09.2005 de către acelaşi birou notarial, constituie o manifestare de voinţă făcută de către ambele părţi cu intenţia de a produce efecte juridice, creând drepturi şi obligaţii în patrimoniul fiecăreia din părţi.
Astfel, acestui act juridic îi sunt pe deplin aplicabile dispoziţiile art.969 C.civ., „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”. în plus, interpretarea acestuia se face în concordanţă cu principiul voinţei reale a părţilor, aplicarea acestui principiu în speţă fiind înlesnită de faptul că actele au fost autentificate de un notar public, acesta având obligaţia ca, înainte de a lua consimţământul părţilor, să le întrebe dacă au înţeles conţinutul actului şi dacă acesta cuprinde voinţa lor, inclusiv sub aspectul efectelor juridice care urmează a se produce (art.60 raportat la art.45 din Legea nr.36/1995).
În speţă, reclamanţii au achitat pârâtei suma totală de 15.000 euro, din care 10.500 la data de 24.08.2005, şi 4.500 euro la data de 06.09.2005.
O prima apărare a pârâtei o constituie aspectul că, în realitate, nu ar fi încasat niciodată aceste sume de bani, întrucât acestea ar fi fost luate de către reprezentanţii agenţiei imobiliare SC N.S.C. SRL, deoarece preţul încasat pe apartament ar fi constituit plata pentru o casă ce urma să fie cumpărată de pârâtă, prin intermediul acestei agenţii imobiliare.
Instanţa va respinge această susţinere ca neîntemeiată, având în vedere faptul că pârâta, în răspunsul la întrebarea nr.2 la interogatoriu – „Recunoaşteţi antecontractul de vânzare-cumpărare nr.4066/24.08.2005 şi actele adiţionale încheiate ulterior precum şi suma de 15.000 EUR primiţi de la reclamanţi?”, a afirmat textual: „Da, eu am semnat că am primit banii şi apoi i-am dat doamnei Violeta de la agenţie, care mi-a scris pe contractul de exclusivitate că banii rămân la firmă”. Aşadar, pârâta a recunoscut faptul că a primit banii, în materialitatea lor, de la reclamanţi, iar în momentul ulterior i-ar fi înmânat reprezentantei agenţiei imobiliare.
Faptul că pârâta a încasat efectiv aceşti bani este confirmat şi de martorul C.I., care a menţionat că banii au fost daţi de reclamanţi pârâtei pe holul biroului notarului public.
În plus, instanţa reţine că în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4066 de către BNP Nemesis şi în actul adiţional la acesta s-a consemnat că pârâta a primit (s.n) sumele respective de bani, semnând aceste acte în faţa notarului public.
De altfel, chiar acceptând susţinerea pârâtei potrivit căreia reprezentanta agenţiei imobiliare ar fi luat sumele de bani, acest fapt s-a întâmplat cu acordul pârâtei, aceasta din urmă fiind singura persoană îndrituită a încasa suma de 15.000 euro, cuvenită cu titlu de avans, în baza celor două acte autentificate la BNP Nemesis, iar după încasarea acestora pârâta putea dispune de suma respectivă, potrivit voinţei sale, deci o putea încredinţa reprezentantei agenţiei imobiliare. În acest sens este şi menţiunea scrisă pe versoul contractului de exclusivitate nr.06/2005 încheiat de pârâtă cu chemata în garanţie: „Banii care s-au primit cu titlu de avans au rămas la firmă pentru plata datoriilor, mai puţin 200 E care au rămas la proprietară”, aspect ce conduce la concluzia că banii au fost primiţi de către pârâtă, apoi banii au fost predaţi agenţiei imobiliare.
O a doua apărare a pârâtei o constituie aceea că suma de bani primită cu titlu de avans de la reclamanţi nu a fost restituită, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu s-a mai încheiat din culpa exclusivă a reclamanţilor, aceştia neachitând restul de preţ la termenul stabilit şi neobţinând nici măcar împrumutul de la bancă în termenul stabilit, respectiv 24.10.2005.
De asemenea, instanţa va respinge ca neîntemeiată şi această afirmaţie, faţă de cuprinsul celor două acte încheiate între părţi. Este adevărat că în antecontractul autentificat la data de 24.08.2005 s-a menţionat: „preţul vânzării este de 26.200 euro din care eu promitenta vânzătoare am primit de la promitenţii cumpărători, cu titlu de avans, suma de 10.500 euro, echivalentul a 36.960 lei astăzi data autentificării actului, suma de 4.500 euro se va achita la data de 20.09.2005, iar restul de 11.500 euro urmează să fie achitaţi din împrumutul ce le va fi acordat promitenţilor cumpărători de la BCR SA Sucursala sect.1 – Agenţia Dinicu Golescu, după perfectarea actului de vânzare-cumpărare şi a ipotecii şi după intabularea lor în CF şi depunerea la bancă a extrasului de carte funciară, care atestă înscrierea ipotecii, dar nu mai târziu de 24.10.2005 (s.n.)”.
Cu toate acestea, la o dată ulterioară, respectiv 06.09.2005, prin actul adiţional autentificat sub nr.4622, părţile au convenit următoarele: „Preţul vânzării este de 26.500 euro din care eu promitenta vânzătoare am primit de la promitenţii cumpărători, cu titlu de avans, suma de 10.500 euro, echivalentul a 36.960 lei, conform antecontractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat, suma de 15.800 lei, echivalentul a 4.500 euro s-a achitat conform actului adiţional autentificat sub nr.4622/2005 de BNP Nemesis, suma de 4.500 euro se va achita la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 24.10.2005 (s.n.), iar restul de 7.000 euro urmează sa fie achitaţi din împrumutul ce va fi acordat promitenţilor cumpărători de la BCR SA Sucursala sect.1 – Agenţia Dinicu Golescu, după perfectarea actului de vânzare-cumpărare şi a ipotecii şi după intabularea lor în CF şi depunerea la bancă a extrasului de carte funciară care atestă înscrierea ipotecii”.
Se observă că în actul adiţional părţile au înţeles să diferenţieze, sub aspectul momentului în timp, data la care urmează să fie încheiat contractul de vânzare-cumpărare faţă de data de 24.10.2005 Astfel, s-a precizat că suma de 4500 euro se va achita la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 24.10.2005, raportarea cu data de 24.10.2005 făcându-se faţă de momentul încasării celor 4500 euro, iar nu faţă de data perfectării actului. în plus, părţile au menţionat ca diferenţa de 7000 de euro se va achita după obţinerea împrumutului de la BCR, moment diferenţiat iarăşi faţă de 24.10.2005. Din interpretarea sistematică şi gramatică a textului rezultă fără echivoc intenţia părţilor, care au înţeles să proroge încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi după 24.10.2005, în timp ce doar o suma de 4500 euro rămânea a fi achitată până la 24.10.2005. În acest sens sunt şi dispoziţiile art.982 C.civ.: „toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezulta din actul întreg”, în speţă „actul întreg” fiind antecontractul, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional.
Interpretarea reiese, aşadar, şi din aceea că părţile au înţeles să precizeze conţinutul antecontractului încheiat în 24.08.2005 printr-un act adiţional din 06.09.2005, astfel încât voinţa reală a părţilor a fost exprimată prin acest din urma act. Dacă în antecontract părţile menţionaseră expres faptul că atât împrumutul pe care trebuiau să-l obţină reclamanţii de la BCR, dar şi data încheierii contractului trebuiau să fie anterior datei de 24.10.2005, modul de exprimare ales în actul adiţional din 06.09.2005 şi faptul ca topica frazei a fost schimbată, ca urmare a precizărilor aduse de părţi conduc la idee că părţile au convenit ca o suma de 4.500 euro din preţ să fie achitată până la 24.10.2005, în timp ce o diferenţa de 7000 de euro urma să fie achitată din împrumutul de la BCR, momentul putând fi şi ulterior datei de 24.10.2005.
Faţă de acest fapt, instanţa constată că rămâne irelevantă data obţinerii împrumutului de la BCR de către reclamanţi, fiind ulterioară datei de 24.10.2005, atât timp cât părţile au luat în calcul şi posibilitatea de a perfecta actul de vânzare-cumpărare în forma autentica şi după 24.10.2005, iar după această dată pârâta a înstrăinat apartamentul său către alte persoane, astfel cum a recunoscut prin răspunsul la întrebarea nr.10, devenind incidentă clauza stipulată în antecontract şi reiterată în actul adiţional: „în cazul în care eu, promitenta vânzătoare mă voi răzgândi, sunt de acord să restitui promitenţilor cumpărători avansul primit”,
Astfel, pentru toate considerentele evocate anterior, instanţa va admite în parte acţiunea astfel cum a fost precizată, urmând a obliga pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 15000 euro, echivalent lei la data plăţii, reprezentând contravaloarea avansului achitat conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4066/24.08.2005 şi actului adiţional autentificat sub nr.4622/06.09.2005.
Cu privire la cererea de chemare în garanţie, instanţa reţine că aceasta poate fi făcută doar în condiţiile art.60 Cpc, respectiv în situaţia în care persoana care ar cădea în pretenţii ar avea posibilitatea să solicite de la o altă persoană despăgubiri pentru dreptul pe care l-a pierdut, respectiv pentru obligaţia ce a fost stabilită în sarcina sa prin hotărârea judecătorească.
În acest caz, admiterea cererii de chemare în garanţie este condiţionată de probarea de către pârâta (în condiţiile art.1169 C.civ. şi art.129 alin.1 Cpc) a culpei chematei în garanţie sub aspectul încasării sumei de bani de către aceasta. Or, în cauză, pârâta pretinde că a achitat din suma primită de la reclamanţi către chemata în garanţie pentru că aceasta să intermedieze achiziţionarea unei locuinţe de către pârâtă. În aceasta situaţie, instanţa constată ca între pârâtă şi chemata în garanţie nu există un raport obligaţional în temeiul căruia chemata în garanţie urmează să-i restituie pârâtei vreo sumă de bani, atât timp cât această sumă a fost folosită pentru achitarea avansului pentru dobândirea unei locuinţe de către pârâtă.
De altfel, din momentul încasării sumei de către pârâtă, aceasta a putut dispune în orice mod de banii intraţi în patrimoniul său, raportul cu chemata în garanţie pentru achiziţionarea unei case de către pârâtă fiind distinct de cel în care pârâta dorea înstrăinarea apartamentului său.
Instanţa va respinge, deci, ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie formulată de către pârâtă, având în vedere faptul că raporturile juridice derulate de către pârâtă cu chemata în garanţie sunt distincte de cele derulate cu reclamanţii, iar clauza contractuală cu privire la restituirea avansului primit opera exclusiv în persoana pârâtei, care era titulara dreptului de a încasa acest avans, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4066/24.08.2005 şi actului adiţional autentificat sub nr. 4622/06.09.2005.
Reţinând în speţă culpa procesuală a pârâtei şi văzând disp.art.274 Cpc, instanţa o va obliga pe aceasta la plata către reclamanţi a sumei de 2261 lei, reprezentând taxa de timbru (2256 lei) şi timbru judiciar (5 lei), cuantumul taxei de timbru aferente repunerii pe rol urmând a fi suportat de către reclamanţi, având în vedere culpa acestora în suspendare cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite în parte acţiunea precizată de reclamanţii A.C. şi A.M. în contradictoriu cu pârâta S.S. şi cu chemata în garanţie SC N.S. C. SRL.
Obligă pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 15.000 euro, echivalentul în lei la data plăţii, reprezentând c/v avans achitat, conform antecontractului autentificat sub nr.4066/24.08.2005 şi actului adiţional autentificat sub nr.4622/06.09.2005.
Respinge cererea de chemare în garanţie ca neîntemeiată.
Obligă pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 2261 lei, cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi 25 ianuarie 2007.
PREŞEDINTE GREFIER